盯紧了！正在影响深圳物业价值的两大风口
粤港澳大湾区概念上升至国家战略至今不足1个月，来自全国各地的资本已经开始在深圳疯狂扫货，公寓、写字楼、住宅全都集中出现了“大案”。有人是看好深圳投资空间；有人想做Airbnb赚取高租金……
当然，一边踩上粤港澳大湾区的风口，一边还能赚取高租金回报率那是最好不过。
2016年，香港美女April用罗湖40多的老房子改造后，创造了17000元/月的租金奇迹，这事情相信很多人有所耳闻。
今天，我想先说说她真正打动人的点滴。
3月28日凌晨
Ｌ
师傅，给我一份你在万科·深南道68号讲的PPT？
Ａ
在机场呢。
Ｌ
去哪玩耍？
Ａ
准备去巴黎买软装，人肉带回国。
Ｌ
我天，还专门飞去巴黎买啊？
Ａ
国内的都长差不多，不好玩。这个以后要放我的房子里的。
Ｌ
那我就说你去巴黎是为了客户提供更好的软装~
Ａ
这是真的，小徒弟~
Ｌ
秒懂，更上一个层级了。
……
虽咱俩以师徒相称，但其实是3月25日在万科·深南道68号“抢做世界500强房东”沙龙同台分享时才认识的。
只语片言，真的是被感动了。
① 把客户家里，说成了自家里，不经意的言语透露了对待事业与客户的严苛态度；
② 为了客户家里的软装不惜飞巴黎，装修赚的钱几乎都用在了机票上。
她做出超高租金的这种成功，发于心，呈于大家看到的表象。
美女与野兽
好了，说回当天在万科·深南道68号的干货。
① 为什么选罗湖？
商业是一座城市的灵魂
现代人需要的是很快、很便捷，一下楼什么都有。现在只有罗湖这个复合的城区能够解决人们的一切所需，一出门就有大量商业配套，走两步就是地铁，这是其他城区难以比拟的。
而罗湖“金三角”地区是深圳绝对的消费中心区。中高档万象城、KKMALL、金光华等，中档&平民的东门商业街，夜间消费中心春风路-向西村。购物、休闲、娱乐、美食、酒店，日间/夜间，一应俱全。
另外，以目前关内的房价而言，罗湖的性价比也是最高的。
② 如何选择项目？
基于人性需求的深刻认知
治安环境，这是人性的基本需求之一，没有了这点基本其他也免谈。另外还有楼龄、楼层和景观等需求，要么特别老，并有历史韵味；要么比较新，让人有新鲜感。
文化、景观的需求属于人性的高层次需求，但服务式产品，本就是针对高端需求，这是不可或缺的。So，低楼层、无景观等房产都将被April排除在外。
April对装修业务的要求
在万科·深南道68号，西面为深南大道沿线城市景观，南面1km即是深圳河、运动公园与香港山景，向东北可远眺仙湖、梧桐山等盛景。maybe是恺信选择万科·深南道68号的原因。
③ 物质只要是顶级就OK？
物质需要具备让人舒服的能力
优质物质是精神的基础，开篇已经论述过了，在此不想再累赘。在此公布下April师傅的装修基本要求，与顶级豪宅装修标准无差，细节要求更高，感受下。
④ 日常管理，打扫卫生就OK？
让人舒服的程度，决定了价值的高度
将一个项目、一套房子的客户群体从普通白领提升至更高层次，需要的绝非硬件的提升，更有精神层面的支撑。这也是全球奢侈地产一贯的观点：越高端，越精神；越刚需，越物质。
用一句通俗的话说就是：让别人舒服的程度, 决定了你人生的高度。这就是这个时代，用马云的话说：21世纪拼的是情商。用“April现象”说，拼的是智商之上的情商。
做服务式不动产的N多杂事
不止于地段支撑
3大客群崛起，开启罗湖高租金风口
① 国际化程度，提供了基础客群
在HK，有很多明星拥有大量房产，但却经常住在租的服务式公寓/酒店当中。
当然，国内传统思维对于此接受度暂时不高，但较早与香港、外国人频繁接触交流的人群除外。
罗湖、蛇口片区，即是与国际、香港接轨最早的区域，富一代人群对高租金的服务式产品也表现出较高的接受度。
早年罗湖自发产生了系列服务式公寓/公寓式酒店等物种；蛇口兰溪谷则出现很多业主常年住宅泰格公寓或美伦公寓的现象。
香港与借道香港进入大陆的国际友人中，往往居住在罗湖、文锦渡、福田、皇岗等口岸附近，为精品、服务式不动产带来大量客群。
蛇口泰格公寓，至2018年仍无房可租
② 二代崛起，进一步提升本地客源
如果你跟一代亿万富豪说，月租两万，TA可能会问你：“月租两万，我干嘛不自己买一套房子？”但是，TA却愿意花费8万买7两茶饼，愿意花费20万买一瓶酒（真实事迹）。
但是，很多二代的思维模式就不同了。TA往往不愿意在茶、酒这类消费品上付出太多，但却会为其他心理感受埋单，比如居住空间、车子及其他感受。
如：
April的一位女房客，从外地过来，旨在住遍她的房子；鄙人一个朋友，近年小目标是住遍深港和日本的顶级公寓；另一个刚工作的二代朋友，月薪8K，房租7K……
而在整个深圳，成年二代人群较多的，就是罗湖、蛇口等改革开放原点区域，为区域服务式不动产崛起提供了充足的客群基础。这也是April选择罗湖的原因之一。
③ 外资企业注册量与资本暴增
老外最爱住精品服务式项目，在此不再累赘。
④ 粤港澳大湾区后，外市资本涌入
粤港澳大湾区概念上升至国家层面后，来自全国各地的客户似乎只认深圳。近期已经极其明显的体现在公寓、写字楼市场上。来自北京、黑龙江、江西的客户最近狂扫万科·深南道68号30多套。另外，万科云城、卓越前海区域等项目都出现了外地客户暴增的情况。
随着深圳地位的不断上升，外地企业迁入深圳的现象也在不断增加。这也将为高端服务式租赁物业带来充足的客源。
“April生意”宝地
万科·深南道68号
4200亿，焕发新罗湖
作为深圳东进战略桥头堡，罗湖城市更新推进已显现加速态势。未来五年，罗湖区拟投入4200亿元推进194个“东进战略”重点项目。
截至目前，10大旧改片区绝大部分都已取得阶段性突破。其中，206万㎡的旗舰项目华润湖贝规划草案已正式公示，动工不远也。
另外，据某写字楼小道消息，驻扎在京基晶都酒店的工行深圳分行已经在物色新写字楼，预示着京基蔡屋围旧改也不会太远了。
华润湖贝赋予片区
高端服务式资产绝佳土壤
华润湖贝项目计容商业+写字楼+酒店面积高达105.7万㎡，另有18万㎡地下商业，消费中心+商务中心+600年古村文化中心，无疑是发展高端服务式物业的绝佳土壤。
而万科·深南道68号，正与华润湖贝项目隔深南大道相望，距离仅约300米。
生活的所有想象，浓缩于1km
未来，万科·深南道68号半径1km范围内将拥有：
5地铁6地铁口1口岸
深南大道、沿河南路主干道
金融等高端服务业集群
东门-晒布等商贸业集群
万象新城、“新天地”、夜生活中心
儿童、文化、体育休闲等公园
……
事业、生活、购物、休闲、娱乐、运动、教育…1km范围内基本得以满足，说是发展高端服务式物业的天堂不为过。
恺信提供更多的资管选择
万科·深南道68号业主可自由选择恺信作为资产管理公司，在一定程度上恺信就营造出了服务式物业当有的氛围。
那么，业主就可以有多样选择了——委托给恺信，收取稳定的回报or像April自己来弄，赚更高的回报。
如此天赋异禀，如此风口之上，成为销冠，毋容置疑。
目前万科·深南道68号在售产品主力建面约40-152㎡，涵盖高端公寓、精英办公、精品商业。想在房地产存量时代抓住机遇？赶紧的。
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